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不良資產包處置案例

來源:誠通湖岸        發布時間:2019年3月


        債權構成
 
        無錫 A 織造制衣有限公司(以下簡稱 A 公司)一戶債 權,借款11筆,本金4688萬元,剩余本金4687.216682 萬元,利息 3862290.07 元。保證人為江蘇某高新科技有限公司、張建國、蔣榮珍,抵押物為借款人位于無錫市北塘區金山北工業園區東二支路 2 的房地產。無錫中院已就該債權作出 2014 錫商初字第 0329 號民事調解書,調解債權人對上述抵押物在 3050 萬元范圍內享 有優先受償權。處置時,此債權正在執行過程中。
 
        抵質押物情況和借款保證人償債能力分析
 
        抵押物位于無錫市北塘區金山北工業園區 , 土地證號為錫北國用(2004)第271號,面積26811.7平方米,性質為工交倉儲用地,兩處抵押房產權證號分別為 錫房權證北塘第 WX1000140340 號、錫房權證北塘字第WX1000151498號。
        抵押物合計建筑面積 22898.17平方米。因臨近無錫市區,工業園區內部分工廠已拆遷,且工業土地已改為住 宅用地,拆遷補償款可觀。但是,本戶抵押物雖屬于拆遷范圍,拆遷具體時間不確定。
 
        處置經過及經驗分享
 
        本戶的亮點在于該抵押物有收儲變性可能。作為債權方抵押時設定的最高受償額即是受償上限,但是如果能取 得物權將有較大的利潤空間。運作該抵押物收儲變性一是 需要的時間周期比較長,不確定性較大,二是需要在當地 有比較強的運作能力,這并非公司強項,因此我們看重的還是盡量挖掘債權的價值。
接手債權后一方面通過代理律師推動執行程序啟動評估拍賣,另一方面聯系了債務人、管委會、附近房地 產開發公司等多家單位談合作。有多家意向客戶表達了濃厚興趣。
        最終,我們鎖定了抵押物承租人作為最終買家,以超過抵押擔保最高額的價格購買了本戶債權。從債權轉讓回 收的金額甚至超過了通過司法拍賣能回收的數額。而買受人通過購買債權,一方面保證了自身的持續經營(續租), 另一方面也為將來運作抵押物收儲變性做了鋪墊。
本戶債權成功處置得益于處置團隊充分了解抵押物價值,并對抵押物進行了精準營銷。


      債權構成情況
 
        南京 B 船務有限公司一戶債權, 剩余本金人民幣 2700 萬 元, 利 息 人 民 幣 1089129.16 元( 利 息 暫 計 至2015 年 2 月 2 日)。保證人蕪湖市某船務有限公司提供連 帶責任保證,抵押物為南京某船務有限公司擁有的“潔宇 浚 1 號”多用途船舶一艘和南京某航運有限公司擁有的船舶 - 萬得利 66 號一艘。處置時,本債權未訴,借款人南 京恒順達船務有限公司清算中。
        南京某貿易有限公司一戶債權,剩余本金 1990 萬元,利息人民幣 1089129.16 元(利息暫計至 2015 年 2 月 2 日)。 保證人南京某船務有限公司提供連帶責任保證,抵押物為 福建省大福通船務有限公司名下的“通達 998”散貨船。處置時,本債權未訴。
 
      處置經過及經驗分享
 
        上述兩戶債務人均為同一實際控制人。該實際控制人 在公司經營陷入困境、現金流周轉困難之后已將公司大部 分資產轉移。同時,該實際控制人認為我方無法找到并控 制抵押物船舶,一開始并不配合。
        我方接手債權后通過兩方面做工作,一是尋找該實際 控制人轉移資產的證據,向其施壓 ;二是我司福建資產包 中曾經有過船舶處置案例。通過相關人員找到了抵押物 的位置。“潔宇浚 1 號”多用途船舶在江西九江,“萬得利 66”散貨船在浙江臺州維修。“通達 998”散貨船現在位 于上海,停泊了一年。
        經過我們多方施壓,該實際控制人稱其已無償債能力, 推介了其船運業的朋友收購了該兩戶債權。
        本戶處置的成功之處在于 :
        1.處置利潤高。抵押物船舶為動產,在資產包評估 定價時該動產抵押物估值為零,但是通過我們施壓運作, 從該抵押物實現了相當一部分價值。相對于買包時兩戶的 定價,最終實現了 4 倍以上的收益。
        2.處置時間短。該兩戶債權我們 2016 年 10 月購 得,12 月就簽訂了債權轉讓協議,2017 年 4 月收訖全 部款項。
        3.處置費用低。通過債權轉讓的方式,避開了訴訟 周期長、船舶變現難等不利因素的影響。而且免去了訴訟費、保全費、執行費、律師費等費用。


        債權構成
 
        上海資產包“寶隆一方大廈”系列不良債權涉及債權5戶;本金余額7,080.73萬元 ;利息699.82萬元 ;擔保方式為抵押和保證;抵押物為上海寶隆一方大廈 7 層、8 層、 9 層、11 層、15 層、23 層、25層辦公房產,建筑面積合 計3,063.31平方米;案件均推動到法院執行階段;
 
        抵質押物情況和借款保證人償債能力分析
 
        抵押物“寶隆一方大廈”位于上海市虹口區158號,在上海中環和逸仙高架交匯處,距離地鐵3號線大柏樹地鐵站900米,地理位置優越,周邊配套成熟完善。是一幢25層高的甲級寫字樓,占地面積19294平方米,建筑面積91235平方米。 抵押物所在地大柏樹區域曾是上海鋼材貿易商的集散地,一公里內,就匯集了第一鋼市、大柏樹鋼市等幾家鋼 材市場,全盛時曾集聚了4500家鋼貿企業。年交易規模超過5000億。

        經驗教訓

        該系列債權一方面通過代理律師推動執行程序啟動評估拍賣。同時考慮到長三角鋼貿危機后,大量鋼貿企業倒 閉,大柏樹區域的辦公樓需求大幅下降,物業價格也有所下滑,挑戰買包時的定價依據。初步的處置策略傾向通過 債權轉讓來快速回現。
        經過與幾個意向買家多輪談判,其買價均無法達到 我們此前的回收預期 ;另一方面通過服務商渠道收集債 權買家情報,得知原債務人的關聯人有逐步收購大樓物 業的信息,我們決定終止債權轉讓的處置思路,全力推動司法拍賣。
        于 2016 年11月實現其中300平方米的物業拍賣成交, 成交均價1.67萬元 / 平方米 ;2017年6月實現其中 300 平 方米物業拍賣成交,成交均價1.79萬元 / 平方米 ;拍賣價 格一路上升,實現了較好的回收,但因我們向市場表明了拒絕債權轉讓的態度,導致部分意向客戶流失,在2018年2月100平方物業拍賣時,成交均價又降至1.6萬元 / 平方米; 我們及時調整思路,決定債權營銷和司法拍賣同時推進。
        總結經驗教訓:市場條件千變萬化,與較大的客戶進行博弈時,我們不能盲目向市場表明全部處置思路,應該有所保留 ;同時,應保持靈活性,以適應市場變化,在與客戶博弈的過程中擁有主導權。
 
 
 
 
 
 



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